Forbrukerinfo

Du har valgt å benytte en eiendomsmegler til å gjennomføre handelen. Det betyr at du får profesjonell hjelp til å inngå en kontrakt mellom kjøper og selger som ivaretar begge parters interesser. Dersom du er misfornøyd med eiendomsmeglerens faglige bistand, kan du klage til Klagenemnda for Eiendomsmeglertjenester, som er opprettet i samarbeid mellom Norges Eiendomsmeglerforbund og Forbrukerrådet.

Her skal vi forklare nærmere innholdet i, og betydningen av, bestemmelsene i kjøpe-kontrakten, samt redegjøre for hvilke plikter og hvilket ansvar eiendomsmegleren har til å bistå kjøper og selger ved overtagelse og oppgjør. Vi ber deg gjennomgå denne orienteringen nøye og ta opp alle spørsmål du har med din eiendomsmegler straks, for å unngå unødvendige misforståelser og derved eventuelt forsinkelser og rentetap.

Kjøpesum/betaling
Kjøper er selv ansvarlig for at kjøpesum og omkostninger blir betalt til eiendomsmeglerens kontor i henhold til kjøpekontrakten. Vi anbefaler at du ber din bankforbindelse om å overføre beløpet direkte til meglerens konto, eller krysset sjekk eller utstede bankremisse. Om beløpet overføres direkte til meglerens konto, er det viktig at kvitteringen telefakses over, slik at eiendomsmegleren kan se når beløpet er innbetalt. Vi anbefaler ikke bruk av giro.

Normalt vil du ikke få purring fra megleren idet det er din plikt å betalte i henhold til den avtalen som er inngått. Hvis du er i tvil om hvilket beløp du skal innbetale, bør du ta kontakt med eiendomsmegleren i god tid før selve betalingen skal skje.

Mislighold fra kjøpers side
Dersom kjøperen ikke betaler eller oppfyller sine forpliktelser etter avtalen, kan selgeren
ifølge Avhendingsloven:

• kreve oppfyllelse
• heve dersom betalingsforsinkelsen er vesentlig
• kreve erstatning for økonomisk tap selgeren lider som følge av forsinkelsen
• utøve sin tilbakeholdsrett ved å la være å gi skjøte eller unnlate å overlate bruken av eiendommen til kjøperen oppfyller sine plikter.
• Dessuten kan selger kreve renter etter kontraktens bestemmelser.

Selgeren må klage så snart som mulig etter at han ble eller burde blitt kjent med avtalebruddet.

Omkostninger
I tillegg til kjøpesum skal det betales dokumentavgift ved overdragelse av eiendommer/leiligheter der det skal tinglyses et skjøte. Dokumentavgiften er for tiden 2,5%. Dersom det skjer endringer i satsene må kjøperen i henhold til kontraktens bestemmelse betale de til enhver tid gjeldende satser.

I tillegg til dokumentavgiften betales det tinglysingsgebyr for hvert dokument som skal tinglyses i forbindelse med handelen. Dette er betaling for selve behandlingen av tinglysingen, og de vanlige dokumentene som skal tinglyses er skjøte og kjøpers pantobligasjoner.

Ved kjøp av aksje- eller andelsleiligheter, betaler kjøper normalt et transportgebyr til forretningsfører. Dette gebyret dekker selve transporten av dokumentene og innføring av transporten i selskapets bøker.

Oppgjør
Det er viktig at eiendomsmegler får opplysninger fra kjøper når beløpet er innbetalt på meglers klientkonto. Sørg derfor alltid for å få sendt innbetalingsmelding til eiendomsmegleren, gjerne pr telefaks.

Ved forsinket betaling må kjøper i henhold til kontrakten betale forsinkelsesrente på den del av kjøpesummen som ikke er betalt ved forfall. For tiden er renten ved forsinket betaling 12% p.a.

Det er viktig at partene er klar over at denne bestemmelsen ikke gir kjøperen rett til å forlenge betalingsfristen. Skjer betaling senere enn de fastsatte frister i kontrakten, må kjøper betale forsinkelsesrente. Dersom forsinkelsen er vesentlig, kan den i tillegg medføre at selger har anledning til å heve kontrakten.

Ved overtakelsesdato avregnes det beløp selger/kjøper har betalt ut over sin egen eiertid. Fra og med overtagelse skal kjøper betale for eksempel kommunale avgifter, festeavgift, velavgift og eventuelt betalt husleie/fellesutgifter. Disse beløpene skal avregnes mellom partene.

Heftelser
En utskrift av grunnboken viser hvem som har hjemmel (eier) og hvilke heftelser det er på eiendommen. Utskriften skal vise alt som er tinglyst av heftelser på eiendommen pr den dato den er utskrevet. Be gjerne eiendomsmegleren forklare grundig de heftelser som ikke skal slettes, det vil si de heftelser som fremdeles skal være på eiendommen etter at du overtar. Når det gjelder eksisterende pengeheftelser skal disse normalt innfris for selgers regning, eventuelt overføres til nye eiendommer.

Det er viktig at eiendomsmegleren i god tid får opplyst lånenummer på de lån som skal innfris, slik at dette kan gjøres på oppgjørsdagen.

Når det gjelder heftelser som skal overføres til ny bolig, er det viktig at selger søkertjene som sikkerhet for ethvert beløp som utbetales selger før overtagelse. Obligasjonen inneholder normalt også en urådighetserklæring som innebærer at eiendommen ikke kan skjøtes over til andre før overskjøting i henhold til den inngåtte kontrakt skal skje.

Sikringsobligasjonen brukes også som sikkerhet overfor långivere når megler skal avgi Inneståelseserklæring overfor kjøpers långivere.

Sikringsobligasjonen tinglyses på eiendommen og tinglysingsgebyr betales av selger. Eiendomsmegleren sørger for å slette sikringsobligasjonen straks skjøtet og kjøpers pantobligasjon er tinglyst.

Tilbehør
Utgangspunktet er at partene i en eiendomshandel står fritt til å avtale i hvilken utstrekning gjenstander og løsøre skal følge eiendommen.

Etter NEFs standardkontrakt overlates tilbehøret i den stand det var ved besiktigelsen.

I lov om avhending av fast eigedom og etter NEFs standardkontrakt er det inntatt bestemmelser om at eiendommen skal overdras med de innredninger og gjenstander som etter lov, forskrift eller annet offentlig vedtak skal være der.

Dersom annet ikke er avtalt, følger det av Avhendingsloven at varig innredning og utstyr som enten er fast montert eller som er særskilt tilpasset bygningen, skal følge med ved salget. sin långiver om overføring av pantet så snart som mulig. Normalt må denne heftelsen være tinglyst på den nye eiendommen før panthaver vil slette i den solgte eiendom, slik at dette må være i orden ved overtagelsen. Er heftelsen ikke slettet, må eiendomsmegler normalt holde tilbake en del av kjøpesummen som tilsvarer den heftelse som ikke er slettet.

Tinglysning/sikkerhet
Ved kontraktsinngåelse utsteder selger skjøte til kjøper slik at dette kan bero hos megler til oppgjør og overskjøting skal finne sted.

Normalt vil eiendomsmegler sørge for tinglysing av en sikringsobligasjon som skal

Gjenstander og løsøre som det har blitt opplyst følger med i handelen ved markedsføringen av eiendommen, skal vederlagsfritt overlates til kjøperen.

Norges Eiendomsmeglerforbund har utarbeidet en liste som viser hvilket løsøre som alltid skal følge med eiendommen dersom dette var på eiendommen ved besiktigelsen, og dersom ikke annet er avtalt:

• HELDEKNINGSTEPPER, uansett festemåte.
• VARMEKILDER: Ovner, kaminer og panelovner, uansett festemåte.
• TV-ANTENNER og fellesanlegg for TV.
• BADEROMSINNREDNING: Badekar, dusjkabinett, speil, hyller, håndkle- og glassholdere, samt såkalt baderomsinnredning, herunder overskap.
• MARKISER OG PERSIENNER.
• LØSE SKAP: Garderobeskap, matskap, kosteskap, gryteskap, selv om disse er løse, men er en del av den totale innredning.
• TØRKESKAP, med eller uten avtrekkskanaler.
• AVTREKKSVIFTER av alle slag.
• FLAGGSTANG og fast montert tørkestativ.
• ARMATUR: Kupler, lysstoffarmatur, utelys og annen fast belysning på bad, wc, kjøkken, entrè, vaskerom, boder og kjeller, samt hagebelysning.
• BRANNSTIGE, der dette er påbudt.
• PLANTER OG BUSKER leveres som ved fremvisning og må ikke fjernes.
• SØPPELSTATIV og eventuelt holder.
• POSTKASSE.
• OLJEFAT.
• BRANNSLUKNINGSAPPARAT/BRANNSLANGE OG RØYKVARSLER er påbudt og skal forefinnes på enhver eiendom. Kjøper har derfor krav på det påbudte utstyr vederlagsfritt selv om det ikke fantes på eiendommen ved besiktigelsen.

Spørsmålet om parabolantenne skal medfølge må avtales i hvert enkelt tilfelle.

Overtagelse
Overtagelse av eiendommen skal skje i henhold til det tidspunkt og klokkeslett som er angitt i kontrakten. Partene kan gjerne bli enige om et annet tidspunkt som passer bedre av praktiske grunner. Husk å melde fra til megler i god tid dersom partene blir enige om et annet overtakelsestidspunkt. Her er det viktig å merke seg at risikoen går over på kjøper når han etter kontrakt skal ha overtatt eiendommen.

På overtakelsesdagen bør partene møtes og gå nøye gjennom eiendommen, slik at kjøper har muligheten til å få bekreftet at denne er i henhold til kontrakten, og at den er tilstrekkelig rengjort.

Dersom kjøper vil påberope seg mangler, herunder manglende renhold, er det viktig å ta kontakt med megleren umiddelbart, spesielt hvis kjøper vil holde igjen penger, jfr Avhendingsloven § 4-1, bokstav d.

Ved overtagelsen bør strømmåler avleses og innsendes til det lokale e-verket. Denne avlesningen kan også skje pr telefon.

Partene bør gå nøye gjennom eiendommen sammen og avgjøre om den er tilstrekkelig rengjort.

Husk også å sende flyttemelding til Folkeregisteret, og dine egne forbindelser.

Dersom man ikke er blitt enige om noe annet, er det viktig at kjøpesum og omkostninger er innbetalt pr overtakelsesdato før nøkler utleveres. Dersom det er avtalt at eiendomsmegleren skal overlate nøkkel til kjøperen, skal heller ikke han gjøre dette før han er sikker på at fullt oppgjør inklusive omkostninger har funnet sted.

Selgers opplysningsplikt
Selger har en omfattende opplysningsplikt overfor kjøper. Eiendommen har en mangel dersom forhold ved eiendommen ikke svarer til opplysning selgeren har gitt til kjøper. Det samme gjelder dersom eiendommen ikke svarer til opplysning som er gitt i annonse, salgsprospekt eller ved annen markedsføring på vegne av selger. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut fra at opplysningene har virket inn på avtalen, eller opplysningene ikke i tide er rettet på en tydelig måte.

Eiendomsmeglerens undersøkelses- og opplysningsplikt
Eiendomsmegleren har i henhold til Eiendomsmeglingsloven en selvstendig opplysningsplikt overfor kjøperen. Han skal skriftlig opplyse om følgende før avtale inngås:

• Registerbetegnelse og adresse.
• Eierforhold.
• heftelser.
• Tilliggende rettigheter.
• Grunnareal.
• Bebyggelsens grunnarealer og angivelse av alder og byggemåte.
• Ligningsverdi og offentlige avgifter.
• Forholdet til endelige offentlige planer og konsesjonslovgivningen.

Videre skal det ved overdragelse av andel som gjelder bruksrett i fast eiendom (eks. halvpart av tomannsbolig) eller adkomstdokumenter (eks. borettslagsleiligheter) gis opplysninger om de rettighetene og forpliktelsene som følger av avtaler og vedtekter. Omfatter overdragelsen part av sameie eller selskap (eks. aksjeleiligheter, eierleiligheter, borettslagsleiligheter), skal megleren gi opplysninger om regnskap og eventuelt budsjett. Herunder skal andel av eventuell fellesgjeld opplyses.

Eiendomsmegleren skal så langt det synes rimelig, innhente og kontrollere nødvendige opplysninger om eiendommen. Har eiendomsmegleren ikke foretatt innhenting og kontroll av nødvendige opplysninger, skal kjøperen før handel sluttes, gis skriftlig orientering om grunnen til dette.

Eiendomsmegleren må også i vesentlig grad bygge sin informasjon på selgers opplysninger. Vær klar over at det å benytte eiendomsmegler ikke fritar selgeren for hans opplysningsplikt overfor kjøper.

Kjøpers undersøkelse av eiendommen
Kjøperen bør alltid undersøke eiendommen før han inngår avtale og etter at han overtar bruken.

Kjøperen kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han kjente eller måtte kjenne til da avtalen ble inngått. Vårt råd er at man aldri skal kjøpe en eiendom uten å undersøke denne nøye på forhånd.

Har kjøperen før avtalen ble inngått undersøkt eiendommen eller uten rimelig grunn latt være å følge en oppfordring fra selgeren om å undersøke eiendommen, kan kjøperen ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. Dette gjelder likevel ikke dersom selgeren har handlet grovt uaktsomt eller for øvrig uærlig eller i strid med god tro.

Når det skal vurderes om det foreligger mangler ved en eiendom, må det også tas hensyn til eiendommens alder og generelle tilstand. Likeledes må det tas hensyn til hvilke opplysninger som ble gitt i form av annonser, salgsoppgaver o.s.v.

Reklamasjon
Kjøperen taper retten til å gjøre et avtalebrudd gjeldende dersom han ikke innen rimelig tid etter at han oppdaget eller burde oppdaget det, gir selgeren melding om at avtalebruddet vil bli gjort gjeldende og hva slags avtalebrudd det er.

Reklamasjon kan uansett ikke skje mer enn 5 år etter at kjøperen har tatt over bruken av eiendommen.

Selger kan ikke påberope for sen reklamasjon dersom han har handlet grovt uaktsomt, uærlig eller i strid med god tro.

Mangler
Hefter det mangler ved eiendommen, og dette ikke skyldes kjøperen eller omstendigheter han har risikoen for, kan kjøperen i henhold til avhendinglovens bestemmelser:

• ikke motsette seg at selgeren retter mangelen for sin regning dersom rettingen ikke vil være til urimelig ulempe for kjøperen og kjøperen heller ikke har særlig grunn til å motsette seg rettingen. Retting må skje innen rimelig tid.
• kreve et forholdsmessig prisavslag dersom feilen ikke rettes
• heve avtalen dersom mangelen er vesentlig
• kreve erstatning for økonomisk tap kjøper lider som følge av mangelen
• holde tilbake så stor del av kjøpesummen som er nødvendig for å få sikret at kravet blir dekket

Forsinkelse fra selgers side
Gir ikke selgeren fra seg skjøtet eller bruken av eiendommen i rett tid uten at dette skyldes kjøperen eller omstendigheter kjøperen har risikoen for, kan kjøper i henhold til avhendingslovens bestemmelser:

• kreve oppfyllelse
• heve avtalen dersom forsinkelsen er vesentlig
• kreve erstatning for økonomisk tap kjøperen har som følge av forsinkelsen

Brann og fullverdiforsikring
Selger sier opp sin forsikring pr. overtagelsesdato og kjøper tegner ny forsikring fra samme dato. Det er viktig at kjøper ordner forsikringen i god tid slik at ikke eiendommen står uforsikret. Vi gjør oppmerksom på at forsikringsselskapet må varsles dersom overtakelsen blir en annen dato enn den som er fastsatt i kontrakten. Som nevnt tidligere går risikoen for eiendommen over på kjøper når han har overtatt denne.

Bilag
Med kjøpekontrakten skal følge:

• Salgsoppgave eller et annet opplysningsskjema som inneholder de opplysninger som eiendomsmeglere plikter å gi kjøperen før endelig avtale inngås
• Er det inngått tilleggsavtaler, eller foreligger det spesielle avtaler som hviler på eiendommen osv., bør disse følge som bilag til kontrakten, slik at man i ettertid kan dokumentere at opplysningene ble gitt partene før kontrakten ble undertegnet
• Dette informasjonsskriv

Avsluttende bemerkninger om meglerens plikter
Eiendomsmegleren plikter å utferdige nødvendige dokumenter som hører med til handelen, herunder eventuelle konsesjonssøknader og besørge tinglysing av skjøte.

Eiendomsmegleren plikter å gjennomføre det økonomiske oppgjøret mellom partene, herunder innfri selgers gjeld og besørge tinglysing av kjøpers nye obligasjoner.

Når oppgjøret er gjennomført, sender eiendomsmegleren en oppgjørsoppstilling til selgeren som viser hvorledes salgssummen er disponert m.h.t. utlegg, innfrielse av lån og utbetalinger. Kjøperen får en tilsvarende oppstilling over hvilke innbetalinger eiendomsmegleren har mottatt og hvilke omkostninger som har påløpt.

For å få tillatelse til å drive eiendomsmegling må et eiendomsmeglerforetak stille sikkerhet i form av forsikring eller bankgaranti. Denne er for tiden på minimum kr. 10 mill. Dersom eiendomsmegleren ikke utfører oppdraget slik loven pålegger ham, eller han gjør en feil som påfører kjøperen eller selgeren et tap, vil den skadelidte kunne få dekket dokumentert tap gjennom eiendomsmeglerens garanti.